¿Alquilar o comprar en España en 2025? Análisis con cifras reales

La eterna pregunta sigue vigente en 2025: ¿compensa comprar o es mejor alquilar? La respuesta no es universal: depende de zona, precio, tipo de hipoteca y horizonte temporal. En este artículo analizamos el escenario nacional y dos ejemplos prácticos (Madrid y una ciudad intermedia), con cifras reales y una calculadora para que tus lectores hagan sus propios números.

Panorama macro (lo esencial en 2025)

En el segundo trimestre de 2025 el precio medio de la vivienda en España alcanzó ~2.093 €/m², el nivel más alto en 17 años y con un crecimiento interanual de doble dígito en muchos indicadores del mercado. También se observa una fuerte diferencia entre vivienda nueva y de segunda mano. 

Por su parte, los observatorios del sector (Tinsa, agentes locales) muestran precios medios por m² que varían mucho por capital: Madrid y Barcelona superan ampliamente los 4.000 €/m² en muchas zonas, mientras que otras ciudades o provincias quedan muy por debajo.

En cuanto al coste de financiación, los tipos han vuelto a niveles “más razonables” tras la normalización del Euribor y las decisiones del BCE: para 2025 las hipotecas nuevas suelen quedar en torno al ~2,5–3,5% nominal dependiendo del banco y del perfil del cliente (fijo o variable/mix). Esto ha reactivado la demanda de compra frente a 2023–2024. 

Metodología rápida del análisis

Compararemos dos escenarios para un piso de 80 m²:

• Comprar: precio = precio m² × 80. Hipoteca: 30 años, entrada 20%, tipo medio 3% (fijo o mixto), gastos de compra (impuestos, notaría) ≈ 10% del precio.
• Alquilar: renta mensual según ciudad; asumimos subida anual de la renta por inflación 2–4% y ahorros equivalentes invertidos con rentabilidad conservadora del 3% anual (si no compras, ese ahorro se invierte).

A partir de estas suposiciones calculamos coste anual real (mensualidades + gastos + amortización vs alquiler + inversión alternativa).

Ejemplo 1 — Madrid (zona urbana cara)

• Precio medio representativo: 4.668 €/m² (capitales top según Tinsa). → Piso 80 m² ≈ 373.440 €. 
• Entrada 20% = 74.688 €. Hipoteca 298.752 € a 30 años al 3% → cuota aproximada mensual ≈ 1.259 € (sin contar seguros e impuestos).
• Alquiler estimado similar piso: 1.500–2.000 €/mes (según barrio). Si tomamos 1.700 €/mes, es 20.400 €/año.

Interpretación: En Madrid, la cuota hipotecaria (1.259 €) puede ser menor que un alquiler alto, pero la entrada y los costes iniciales son prohibitivos para muchos. Además, comprar implica riesgo de concentración patrimonial y costes adicionales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento). Si puedes aportar entrada e hipotecarte a buen tipo y tu horizonte es >10 años, comprar suele ganar por acumulación de capital y protección frente a subidas de renta; si tu horizonte es <7–8 años o tu entrada forzaría desahorro, alquilar puede ser más flexible. 

Ejemplo 2 — Ciudad intermedia (precio medio nacional)

• Precio medio nacional aproximado (Q2 2025): ~2.093 €/m² → Piso 80 m² = ~167.440 €. 
• Entrada 20% ≈ 33.488 €. Hipoteca 133.952 € a 30 años al 3% → cuota mensual ≈ 565 €.
• Alquiler estimado en ciudad media: 700–900 €/mes.

Interpretación: En ciudades intermedias la compra suele ser mucho más asequible: la cuota puede ser claramente inferior al alquiler. Además, el diferencial entre pagar «tu propia cuota» y pagar alquiler hace que, en horizontes largos (10+ años), comprar sea financieramente ventajoso, siempre que no necesites movilidad a corto plazo.

Qué factores no cuantificables debes considerar

1. Horizonte temporal: si vas a cambiar de ciudad en <5 años, probablemente alquilar.
2. Oferta y demanda local: mercados turísticos o con fuerte entrada de inversores extranjeros suben más.
3. Riesgo de subidas de tipos: si tu hipoteca es variable, el Euribor puede moverse. Actualmente (2025) ha bajado respecto a máximos, pero hay incertidumbre. 
4. Flexibilidad personal y coste de oportunidad: la entrada y los gastos de compra limitan liquidez.

Conclusión

En 2025 la ecuación alquilar vs comprar depende mucho más de dónde que de siempre. En ciudades caras la decisión será personal: comprar compensa si puedes afrontar la entrada y piensas quedarte a largo plazo; en ciudades medias la compra es financieramente más razonable. Usa la calculadora, evalúa tu horizonte y recuerda: no hay decisión perfecta, solo la mejor para tu situación.